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从“2019第一降”看杭州楼市

发布时间:2019-04-04 20:41来源:互联网作者:Robot editing阅读:

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  浙江在线2月25日讯(浙江在线记者 方臻子)“价格惊喜、再赠车位”。一张位于杭州余杭区某楼盘的促销房源列表,成为新春楼市的一枚“重磅炸弹”。优惠后价格约为备案价的9折。业界发出“杭州楼市2019第一降”的感慨。

  值得关注的是,“第一降”绝非偶然。此前的1月份,杭州楼市“开门红”落空、成交量“腰斩”。在稳金融、稳预期、稳投资的大背景下,杭州楼市究竟走向何方?记者走进正月楼市,发现诸多杭州楼市久违的销售套路、业界百态再现市场。

  楼盘上演“抢人大战”

  多轮竞价拿热地,卖楼唱起对台戏

  即便是在传统淡季,2019年的1月也显得尤为惨淡。据知名房地产数据应用服务商克而瑞浙江区域统计,2019年1月,杭州全市共成交商品房8511套,环比12月减少47.1%,可谓“腰斩”。而在全国,万科、恒大同比降幅分别达到28%和32.9%。

  尽管如此,在杭州这样的网红城市,大多数楼盘还只是“暗搓搓”地打个9.9折、9.8折,小心翼翼地试探市场。现如今,“第一降”却大张旗鼓打出9折、送车位,率先“抢跑”,究竟有何考量?

  被称为“第一降”的楼盘位于杭州余杭区中泰街道的未来科技城南湖板块“中锐招商·星未来”, 距离武林广场直线距离超过20公里。近日记者驱车来到这里,车还没停稳,就闻到了“价格战”淡淡的硝烟味。

  售楼处所在道路,两侧各有一个售楼处,一个叫“绿都·鉴未来”,另一个是“中锐招商·星未来”,几乎门对门。见有车来,两个楼盘的泊车保安都在朝记者奋力挥手,想让记者停进自家车位里。

  两个楼盘从停车场就开始了“抢人大战”。其中一名保安不由分说,将记者“截”进了自家“鉴未来”的售楼处:“来都来了,先看看我们这里吧,价格一样的。”

  售楼处里,摆着一排排活动用的“金蛋”,喜气洋洋。“鉴未来”备案均价是22832元/平方米,本次开盘的是高层,主力户型为89至107平方米。销售人员说:“我们1月中旬首开,现在不用摇号,可以直接买。”这名销售人员认为,首开遭遇“流摇”跟购房者心态有关,“现在,客户并不着急买房”。记者留意了一下楼盘的看房者名单,截至当日下午3时,新登记的客户,加上记者只有寥寥6组。

  “这里是刚需为主的区域,对价格相当敏感,稍贵的房型选的人就少。”销售人员坦言,楼盘在春节前有促销活动,9.9折,“但年后不打折了”。

  其实,两个“未来”渊源颇深。地块上属于只隔了一条小马路的“姊妹地”,2017年12月18日同一天出让,由于“未来科技城2.0”概念,竞争极为激烈,都经历了3.5小时“马拉松式”的竞拍。最终,“鉴未来”拍了217轮,被郑州绿都以9.1亿元竞得,成交楼面价12055元/平方米,溢价50.7%;“星未来”经过274轮竞拍,被苏州的开发商中锐地产以11.4亿元竞得,成交楼面价11995元/平方米,溢价49.9%,成为中锐地产进军杭州的第一个楼盘。而记者查询股权后发现,“鉴未来”的股权结构中,绿都占70%,中锐地产占30%。也就说是,两个“未来”其实也是“兄弟盘”。

  然而,从拍地时的炙手可热,到销售时的“手足”相争,只差了1年时间,却仿佛换了人间。

从“2019第一降”看杭州楼市

在“中锐招商·星未来”售楼处里,最显眼的要数贴在沙盘旁的红色销控表,“新春置业大彩蛋”大字刺激着人们的眼球。

  促销“套路”重现江湖

  高价备案留余地,实际售价看行情

  记者终于踏进了目的地“星未来”。相较起来,这里的人气更旺一些,售楼处里有3组购房者。

  “星未来”领出的3幢洋房预售证上,备案均价高达25700元/平方米。“一般来说,洋房会比高层贵一些,1.2倍左右。”销售现场的负责人张堃告诉记者,但市场对这个价格的反应是高了,首开84套房源,但登记家庭只有63户,流摇了。比较周边二手房价,北面的新西湖小镇成交均价也在2万元/平方米上下,西面的罗兰小镇成交均价约1.9万元至2.2万元,隔壁的“鉴未来”高层备案均价也在22832元/平方米。

  “在现在这种行情下,稍微调整一下价格,还是可以的。”张堃介绍,就降价而言,“星未来”不是杭州第一家,甚至不是板块内第一家,但却是力度最大的。推出48套户型面积115、125、143平方米的洋房,优惠后单价2.1万元至2.2万元,总价上基本便宜了二三十万元。此外,支付定金后7日内一次性付清首付,可免费获赠一个价值18万元的车位。“调价后,与隔壁的价格持平了。同时,我们是区域内第一个洋房,产品还是比较稀缺的。再送一个车位,单价基本与二手房(加上税费)拉平了。”

  除了调整价格拓展销售渠道外,“星未来”还启动了中介分销、代理销售等更为积极的销售策略,更大程度地“撒网捕鱼”。春节期间“星未来”敬业程度也相当之高,除夕开业半天,年初四售楼处就开门迎客。这也是今年春节杭州楼市和前几年相比的显著特点——不打烊的楼盘数量明显增加。据CRIC研究中心统计,杭州近50个楼盘春节假期休息时间不到4天,多数售楼处从初三、初四开始对外开放,至少25个项目春节期间没放假。在13个被调研的二三线城市当中,杭州春节不打烊的楼盘数量仅次于成都,排名第二。

  “打出广告后,就有客户电话或者上门来问了,春节期间也有人陆续来看房。”张堃说,“调价的预期目标达到了。”售楼处里,最显眼的要数贴在沙盘旁的红色销控表,“新春置业大彩蛋”大字刺激着人们的眼球,详细列出了48套房源的备案价和优惠后的价格。其中,41套已被贴上了“已售”,剩余的7套,基本是1楼面积大、总价高的户型。

  备案出一个偏高的价格,行情好时“顶格”卖,不好时就打打折,这其实是几年前开发商一贯的套路,方便根据市场温度调整售价,进退自如。这两年,由于限价、摇号等原因,房子都按备案价卖,这些常见的销售策略销声匿迹了。如今,这些套路开始重现江湖。萧山经开区的新城·璟隽公馆的例子,在年前已经给出“总价9.8折、5天内签约折上9.9折”的优惠,春节期间又推出“三重礼”活动,一是到访抽红包,二是成交砸金蛋,三是老带新可享总房价千分之六的佣金。

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