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李湛:下半年信托、ABS、境内外债券能否突破融资困境?

发布时间:2020-02-05 06:46来源:中股在线作者:Robot editing阅读:

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 李湛

  8月12日,有消息称,部分地方监管部门已收到银保监会下发的《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,监管将展开房地产贷款业务专项检查。

  据悉,此次监管将重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务,包括开发性贷款和土地储备贷款、个人住房贷款、经营性物业贷款管理等,部分城市已入场开展检查。过去,房地产融资主要依赖银行提供的各项贷款,如今各项措施出台,严控银行资金流向房地产行业的规模。

李湛:下半年信托、ABS、境内外债券能否突破融资困境?

  2019上半年,房地产销售延续降温趋势,1-6月全国商品房销售面积75786万平米,同比下降1.8%。

  随着因城施策的逐步贯彻实施,不同城市能级市场分化愈加显著:一线、核心二线城市及都市圈周边城市积压的观望购房需求逐渐释放,销售仍将保持稳中有升。而其他三四线城市由于此前热潮所消耗的购买力尚未恢复,加之棚改货币化安置逐步退潮,购买力局限也将导致部分城市的销售面积持续下行,而这部分势必拖累整体销售同比继续下行。

  今年二季度以来,地产管控政策整体不断从严,而当下货币传导效率虽有所抬升,但购房抬高居民中长期贷款挤占居民可支配收入,居民消费仍不乐观,因此预计今年下半年地产调控仍将维持紧缩,直至货币传导疏通、消费企稳。

  2019年4月政治局会议提到 “落实好一城一策”,7月政治局会议提出落实地产“长效管理机制”。从调控地图上可以看到,今年以来,诸多城市对楼市政策进行微调,并未出现完全放松或收紧的趋势,更多的是根据地方市场动态进行稳预期、控房价,过冷则定向宽松,过热则定向抑制。以苏州为例,今年上半年苏州楼市持续火爆,遭住建部两次点名,因此密集出台调控措施,抑制楼市过热。

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  随着融资端收紧,房地产行业普遍降温,下半年,各融资渠道的输血能力能否支撑房地产行业回暖?

  融资杠杆

  当前各融资渠道政策一览。

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  下半年企业融资压力较大,融资成本相对稳定。下半年地产固收产品将迎来一波较高的集中到期,7-12月预计将有超过4000亿元的地产债券、ABS到期。与此同时,地产信托业将在下半年迎来2997.15亿元到期。考虑日渐收紧的融资政策,地产公司特别是中低信用评级主体的偿债压力较大。

  从融资成本上看,大部分产品的融资成本并没有出现边际上的增加。整体地产融资的市场预期成本保持相对稳定。

  地产资产证券化发行解析

  近年来,资产证券化产品与供给侧改革所结合,受监管层鼓励。地产资产支持证券作为盘活资产、培育住房租赁市场的重要融资方式,监管层总体持鼓励态度。同时加之以地产融资全面收紧,开发贷,公司债,股票市场以及信托非标等非标传统融资渠道受限的情况下,地产ABS产品发行迎来迅猛的增长。

  2019年1至6月发行资产证券化产品发行约1500亿,较2018年同期增长约500亿元,月度累计同比增速未低于50%。

  从每月发行额来看发行量呈现前多后少态势,在5月密集出台地产融资收紧政策后发行金额月度环比增速出现回调。但发行量较去年同期仍有显著提高。

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  近年来,监管层对地产ABS发行总体持鼓励态度,出台多项政策支持(见下表)。在2018年上半年明确ABS不适用资管新规,鼓励支持住房租赁ABS以及REITs试点的政策加持下,ABS发行量显著增长,2018年全年发行约3000亿,2019年上半年发行约1600亿。在房地产融资整体收紧的情况下,ABS成为房企融资的重要补充。

  值得注意的是2019年4-5月连续出台地产调控政策,ABS发行审批情况均受到影响。

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  在地产融资逐渐收紧的大环境下,ABS项目发行数量呈逐年增长趋势,但审批用时显现出变长趋势。

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  从类型上来看, 2019年上半年新发ABS中供应链ABS发行金额超过750亿,占近半年发行金额50%以上,成为新晋发行主力。第二大类别为CMBS,发行约375亿元,约占25%。PPP ABS作为新产品类型发行占比最小,约占1%

  与2018年地产ABS发行情况对比来看,购房尾款ABS,物业费ABS以及CMBS等较为传统的地产ABS产品发行金额占比有所下滑。其中物业费ABS在2019年4月发布的《资产证券化监管问答(三)》中被叫停,发行金额占比从2018年的18%骤降至2%,下降16个百分点。供应链ABS发行占比受政策利好影响从6%猛增至51%,但值得注意的是供应链金融产品受承兴控股爆雷拖累在7月发行遇冷。同受政策鼓励的保障房ABS,类REITs产品已有所增加。未来受政策鼓励的底层资产清晰,现金流稳定,有实质抵押的ABS发行可期。

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